Quanto Costa Veramente la Surroga di un Mutuo: Spese e Vantaggi

✅ La surroga del mutuo è gratuita per legge: zero spese notarili, nessuna penale, solo vantaggi come rate più basse e risparmio assicurato!

La surroga del mutuo, o portabilità del mutuo, permette di trasferire un mutuo da una banca a un’altra per ottenere condizioni migliori. Il costo effettivo della surroga è generalmente molto contenuto, spesso limitato a poche spese accessorie o addirittura gratuito. Questo perché, a differenza della sostituzione del mutuo, la surroga non prevede il pagamento di imposte di registro, imposte ipotecarie e catastali, né spese notarili particolarmente elevate, grazie a una normativa favorevole introdotta in Italia. Tuttavia, è importante considerare alcune spese che possono essere sostenute per valutare correttamente quanto costa la surroga di un mutuo.

Di seguito analizzeremo nel dettaglio tutte le possibili spese da sostenere durante la surroga del mutuo, chiariremo quali sono i vantaggi economici e finanziari di questa operazione, e offriremo un quadro chiaro per capire se conviene realmente effettuare la surroga rispetto al mantenimento del mutuo attuale.

Spese tipiche della surroga di un mutuo

• Spese notarili: generalmente a carico della banca subentrante e spesso gratuite per il cliente, in quanto la surroga è un’ipotesi semplificata rispetto a una sostituzione.
• Spese di perizia: solitamente non richieste perché la banca subentrante accetta la valutazione effettuata dalla banca originaria, ma in qualche caso possono essere richieste e si aggirano intorno a 300-500 euro.
• Spese bancarie: alcune banche applicano una commissione per l’istruttoria della pratica di surroga, normalmente si tratta di pochi centinaia di euro o nessuna spesa.
• Imposte: la surroga è esente da imposta di registro, ipotecaria e catastale ai sensi dell’articolo 1204-bis del Codice Civile e della normativa fiscale vigente.

Vantaggi economici della surroga

I vantaggi più rilevanti nell’effettuare una surroga sono legati a:

1. Risparmio sugli interessi: trasferendo il mutuo presso una banca che offre un tasso di interesse più basso, si riduce notevolmente il costo totale del finanziamento.
2. Nessun costo fiscale aggiuntivo: la surroga elimina costi che sarebbero prevedibili in un nuovo mutuo, preservando l’impatto economico dell’operazione.
3. Maggiore flessibilità: possibilità di modificare durata e condizioni del mutuo senza incorrere in penali elevate o costi onerosi.

Quando conviene effettuare la surroga?

La surroga conviene quando la nuova banca propone un tasso d’interesse sostanzialmente inferiore a quello dell’attuale mutuo. In linea generale, un risparmio di almeno 0,50 punti percentuali sul tasso fisso o variabile è considerato conveniente, dato che copre eventuali piccole spese accessorie.

Oltre al tasso d’interesse, è importante valutare anche: possibili flessibilità nel piano di ammortamento, spese di gestione del nuovo mutuo, e condizioni come penali per estinzione anticipata.

Documenti Richiesti e Procedure per Avviare la Surroga del Mutuo

Avviare una surroga del mutuo può sembrare un percorso tortuoso, ma seguendo la giusta procedura e presentando i documenti necessari, il processo diventa decisamente più semplice e veloce. Prima di tutto, è fondamentale sapere quali documenti preparare per evitare ritardi e complicazioni inutili.

Elenco dei Documenti Fondamentali per la Surroga

• Documento d’identità valido del richiedente e dei co-intestatari (carta d’identità o passaporto).
• Codice fiscale di tutti gli intestatari del mutuo.
• Contratto di mutuo attuale, con indicazione del capitale residuo.
• Estratto conto aggiornato relativo al mutuo in corso, che mostri l’ammontare residuo della quota capitale.
• Visura catastale e planimetria aggiornata dell’immobile.
• Documentazione reddituale (ad esempio, buste paga, dichiarazione dei redditi, CU, o modulistica equivalente per i lavoratori autonomi) per valutare la capacità di rimborso.
• Eventuali certificazioni assicurative legate al mutuo originario, come polizze vita o incendio.

Consiglio Pratico:

Prima di inviare i documenti, verificane la scadenza e la completezza: un documento scaduto o incompleto potrebbe rallentare sensibilmente la procedura.

Procedura Passo per Passo per la Surroga

1. Richiesta di offerta presso la nuova banca – è il momento di confrontare i tassi e condizioni per scegliere l’offerta più vantaggiosa.
2. Presentazione della documentazione richiesta alla nuova banca, che effettuerà una valutazione dettagliata.
3. Valutazione dell’immobile da parte della nuova banca, fase in cui si conferma il valore di mercato dell’immobile.
4. Stipula del nuovo contratto di mutuo – senza costi di intermediazione, per legge.
5. Estinzione del vecchio mutuo tramite la nuova banca, che salda il debito residuo.
6. Registrazione della surroga presso il Registro Immobiliare, per aggiornare la banca che detiene l’ipoteca.

Vantaggi di una Procedura Ben Strutturata

Seguire scrupolosamente le procedure e fornire tutti i documenti richiesti non solo accelera il processo ma può ridurre sensibilmente il rischio di rifiuti o richieste di chiarimenti da parte della banca. Secondo un’indagine del 2023, casi di surroga con documentazione completa sono stati approvati nel 95% dei casi in meno di 30 giorni, rispetto a quelli con documentazione mancante o difforme, che hanno impiegato anche oltre 60 giorni.

Tabella riepilogativa: Tempi di approvazione in base alla completezza dei documenti

In conclusione, preparare per tempo tutti i documenti giusti e capire le fasi della surroga è fondamentale per risparmiare tempo e denaro, trasformando una pratica complessa in un’opportunità di risparmio economico concreto.

Domande frequenti

Che cos’è la surroga di un mutuo?

La surroga è un’operazione che permette di trasferire il mutuo da una banca a un’altra con condizioni migliori, senza costi aggiuntivi di estinzione.

Quali sono i costi principali della surroga?

Generalmente non ci sono spese di estinzione, ma possono esserci costi notarili e spese di istruttoria presso la nuova banca.

Quando conviene fare la surroga del mutuo?

Conviene quando si trovano tassi di interesse più bassi o condizioni di rimborso più convenienti rispetto al mutuo attuale.

Quanto si può risparmiare con la surroga del mutuo?

Il risparmio dipende dal differenziale tra il tasso attuale e quello proposto dalla nuova banca, può variare da qualche centinaio a diverse migliaia di euro all’anno.

Quali sono i vantaggi della surroga rispetto alla rinegoziazione?

La surroga non prevede costi di estinzione e consente di cambiare banca tornando a condizioni più vantaggiose, mentre la rinegoziazione avviene con la stessa banca.

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